2015-01-09
150平方米以下公寓或成2015开年抢手货
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今年商品住宅成交总体较去年呈现量跌“价增”的态势。2014年上海市商品住宅累计成交面积为968.39万平方米,比去年同期成交的1278.45万平方米下跌了24.25%,成交均价为27248元/平方米,比去年同期的成交均价24240元/平方米,上涨12.41%。而在细分市场中,公寓产品表现明显优于别墅产品,是所有商品房分类中供求关系最好的,限购令下总体上供略大于求,其中的中高端及高端价位相对去年表现不错,150平方米以下的市场属性相对比较好,而100平方米以下的去化时间最短,目前去化时间仅为6.6个月左右,已经呈现出供不应求的态势,2015开年抢手货呼之欲出。


库存商品公寓去化时间最短


根据统计,2014年上海市商品公寓累计成交面积为853.79万平方米,比去年同期成交的1142.65万平方米跌了25.28%,成交均价为26727元/平方米,比去年同期的成交均价23686元/平方米,上涨12.84%。从新增供应看,上海市商品公寓累计新增了1115.33万平方米、98262套,新增供应大于成交量,使得库存进一步上升。


值得注意的是,虽然商品公寓2014年新增供应面积高出成交面积261.54万平方米,库存又高达1055.26万平方米,但以全年的成交量去计算去化时间,则为1.2年即14.8个月,如果以12月的成交量去计算,则为8.8个月,是所有商品房分类中供求关系最好的,而且还是在限购令下总体上供略大于求。


佑威机构执行董事黄志坚表示,作为商品房成交绝对主力的150平方米以下的商品公寓却呈现出供应趋紧的态势,100平方米以下的去化时间最短,目前去化时间仅为6.6个月左右,存在价格上升的压力。一但上海2015年取消限购令的传闻成真,则将率先呈现供不应求的状态,并将带动其他产品销售趋旺,或掀起又一轮火爆的行情。


中高端公寓全年跑赢大势


可以说,中高端及高端价位公寓去年表现相当不错,成交均价>40000元/平方米且≤的60000元/平方米商品住宅,其成交面积为138.19万平方米、8948套,占商品住宅总体成交面积的16.18%、套数的11.74%。其成交面积同比去年同期成交的136.34万平方米、8209套,成交面积小幅上涨了1.35%、成交套数上涨了9.00%。例如以近48.3亿元的成交总金额高居2014年上海市商品住宅成交金额榜榜首的花木绿城·锦绣兰庭,全年留下了首次开盘劲销20亿、加推2小时狂销5亿、月度销冠、季度销冠、前九月销冠诸多销售奇迹,而其主推的正是100-233平方米精装2-4房。


根据DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部数据统计,2014年总价在200万-500万以下的刚需型住宅成交下降水平跌破大势,是全年成交下滑的拖低因素,中端和中高端表现优于大势,尤其是总价段500万-800万的改善型中端住宅,跌幅最小,表现最好。与此同时,2014年高端住宅中,公寓与别墅的成交套数分别为2200套和604套,同比减少23.6%和15.3%。DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏分析:“公寓与别墅的成交套数比达到3.64:1,说明高端公寓仍是主角。其中,高端公寓中面积段在200平方米以上的公寓,成交套数占总成交套数的80%以上,可以看出高端买家偏爱大户型公寓。”


年末行情让开发商信心十足


或受取消限购传闻刺激,加上受限贷放松、公积金制度改革及普通房住房标准提高等多重政策影响,上海楼市在12月出现一波强势行情。佑威联合研究中心监控的数据显示:2014年12月,上海市商品房成交面积217.01万平方米,环比上月上涨49.03%,比去年同期水平上涨19.00%。成交均价为26875元/平方米,环比上月上涨9.84%,比去年同期水平上涨了13.57%;商品住宅成交面积为137.00万平方米,环比上月上涨31.78%,比去年同期上涨39.88%;成交均价为30016元/平方米,环比上月上涨8.40%,比去年同期上涨17.90%。其中,全新开盘的浦东星河湾最为引人瞩目,首批新品短短一个多月即售罄,劲销10亿元。究其原因,星河湾专注品质,所倡导的“优质生活方式”内涵,190、245、290平米匠心艺术新品,把握住了高净值人群的居住需求,加上毗邻陆家嘴、世纪公园珍藏版块,人文生态的居住环境,吸引着全球高端人士于此生活,热销态势或将延续到2015年。


对此,德佑地产研究部总监陆骑麟表示:“尽管2014年成交量不及2013年,但开发商在2014年内的心态普遍较好,并且开发商的年度营销任务的完成率也不错,成交量的走低并未给开发商带来明显的降价动力。2014年大部分开发商的定价策略基本是原本价格的基础上略微出现上涨,甚至不少高端项目的报价出现了节节攀升的局面,出现降价的情况并不普遍。在2014年第四季度市场开始出现回暖的情况下,预计2015年各环线的房价仍然会呈现平稳上涨的趋势。”


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